швидка допомога для твого навчання

Безкоштовні реферати Замовити реферат Авторам рефератів
Від партнерів
TOP реферати
1 Твір з літератури151248
2 Історія України37316
3 Звіт з практики (звіт про проходження виробничої практики)35003
4 Види тварин і рослин занесені до Червоної книги32994
5 Звіт про проходження виробничої практики 27174
6 Образ жінки в творчості Т.Г. Шевченка26687
7 «твір-роздум про твір Роксоляна» на тему що значить служити Богові19940
8 Твір роздум у на тему якою повинна бути людина18842
9 Правопис слів іншомовного походження18446
10 Образ Михайлика за повістю М. Стельмаха «Гуси лебеді летять»16739
Реклама
Статистика
Rambler's Top100

Оголошення

У нашій колекції більше ніж 60 тис. учбових робіт!

На сайті «Рефсмаркет» Ви можете скористатись системою пошуку готових робіт,
або отримати допомогу з підготовки нового реферату практично з будь-якого предмету. Нам вдячні мільйони студентів ВУЗів України, Росії та країн СНД.


Тема: «Ринок нерухомості України » (ID:412)

Скачайте документ в формате MS Word*
*Полная версия представляет собой корректно оформленный текстовый документ MSWord с элементами, недоступными в html-версии (таблицы, рисунки, формулы, сноски и ссылки на литературу и т.д.)
СкачатьСкачать работу..
Объем работы:       11 стр.
Размер в архиве:   45 кб.

«малої» приватизації (переважно — торгівлі, громадського харчування і побутового обслуговування) стало цілком
очевидно, що головний інтерес полягає у привласненні нерухомості.

Вже з першого етапу приватизації починається розходження між вартістю державного майна і грошовою величиною
приватизаційного сертифіката. За весь час існування ваучера його ринкова вартість не піднімалася вище від 10
>% номінальної ціни. Це примушувало органи приватизації постійно змінювати механізм визначення вартості майна,
що підлягало приватизації (методика оцінки змінювалася 5 разів) і шукати можливості для оцінки нерухомості за
ринковими критеріями. На першому етапі для збільшення вартості основних фондів стали застосовуватися зональні
коефіцієнти, що враховували специфічні особливості нерухомості (місцеположення, стан інженерної, економічної
та екологічної інфраструктур). Вартість майна все ще визначається нормативним шляхом і не враховує появи
деяких ринкових процесів. Вперше цей момент було виокремлено в постанові Кабінету Міністрів України «Про
поліпшення механізму приватизації в Україні та посилення контролю за її проведенням» (липень 1994), де
підкреслюється необхідність враховувати у вартості об'єктів приватизації світовий досвід проведення
експертних оцінок і розрахунку потенціальної прибутковості. Відповідно до даної вимоги, було зроблено першу
спробу враховувати ринкові процеси. У «Положенні про визначення потенціальної прибутковості в галузях
торгівлі, громадського харчування і побутового обслуговування» 9 основну увагу було приділено визначенню
потенціальної прибутковості діяльності підприємства (своєрідного гудвілла) залежно від купівельної
спроможності населення, фондовіддачі основних фондів, тобто безвідносно до економічних властивостей самої
нерухомості.

Вперше розуміння того, що нерухомість є особливе благо, вартість якого має інші закономірності формування,
приходить у 1995 р., коли Фонд державного майна України своїм наказом приймає «Положення про експертну оцінку
державного майна при приватизації»10. Тепер нерухомість виокремлюється як особлива частина державного майна,
з особливим правовим і економічним механізмом функціонування. Це стало важливою передумовою для виокремлення
нерухомості як специфічного товару і зміни способів її приватизації. Отже, на першому етапі формування ринку
нерухомості створено нормативно-законодавчі умови для його функціонування, з'являються перші ознаки ринкового
ціноутворення, відбувається «державна емісія» до сфери первинного ринку як жилої, так і нежилої нерухомості.
На цьому етапі понад 55 '% громадян України вже одержали свої приватизаційні майнові сертифікати, але останні
ще не є об'єктом ринкового обороту, оскільки представлені у вигляді депозитних рахунків. На кінець 1995 р.
було приватизовано 28152 підприємства, і в тому числі — 20057 об'єктів «малої» приватизації (куди входила і
нерухомість) ".

З 1995 р. розпочинається другий етап формування ринку нерухомості в Україні. Його основний зміст — активне
функціонування первинного ринку та початок становлення вторинного ринку нерухомості, тобто ринку з своїми
власними законами функціонування. Головною особливістю даного етапу є формування особливого механізму
ціноутворення на нерухомість. Проте цей механізм ще має половинчастий характер. На первинному ринку у
визначенні вартості переважають державно-нормативні розцінки (залишкова вартість за даними бухгалтерського
обліку) . З введенням практики експертної оцінки нерухомості стали використовуватися ринкові підходи, але
відсутність основних ринкових операцій (купівлі-продажу, ринку оренди, комерційного будівництва) не дозволяла
робити це в повному обсягу. В таких умовах ціна нерухомості відшукувалася методом погодження вартості,
одержаної в ході експертної оцінки, між трудовим колективом (як покупцем) і державою (як продавцем). Певний
орієнтир ринкової ціни могли давати аукціони як конкурентні способи приватизації, але гам переважали фактори,
які не сприяли появі власне ринкової ціни (нечисленність продажів, змова тощо). Основні цінові пропорції все
ще складалися в процесі неконкурентного викупу — наймасовішого способу приватизації.

Початкову вартість об'єктів почала виражати так звана «приватизаційна ціна». Умовами її виникнення стали
необхідність для держави як монопольного власника продавати свою нерухомість згідно з певними
нормативно-правовими документами; неможливість продати нерухомість нікому, крім трудового колективу або
організації орендарів (основних покупців в умовах неконкурентного способу приватизації). Все це приводило до
зростання пропозиції нерухомості на первинному ринку, але водночас інвестиційні можливості покупців були
обмежені (приватизаційними сертифікатами і коштами). Як наслідок, «приватизаційна ціна» не могла відбити
власне ринкову вартісіь повною мірою. У свою чергу, це починає впливати на вартість нерухомості на вторинному
ринку. Адже покупцеві вторинного ринку немає сенсу купувати її значно дорожче від тієї вартості, що склалася
на первинному ринку, оскільки в даному випадку пропозиція набагато перевищує попит, і завжди є можливість
цілком законно увійти до складу трудового колективу або організації орендарів, які мають пріоритетне право на
придбання нерухомості. Тому в основі механізму ціноутворення на її вторинному ринку ще довго утримуються
«приватизаційні ціни» 12. Тим часом на оинку жилої нерухомості вже панують ринкові принципи ціноутворення. З
початку 1995 р. приватизаційні майнові сертифікати набирають товарної форми і активно використовуються як
спосіб привласнення нерухомості.

Про те, що держава стала пильно стежити за приватизацією комерційної нерухомості, свідчить підготовка Фондом
державного майна України спеціального довідника об'єктів-аналогів по 3 тис. нерухомих об'єктів державної (без
комунальної) власності, приватизованих за 1995—1996 рр. шляхом викупу.

Починаючи з 1996 р. український ринок нерухомості входить у новий (третій) етап розвитку, який триває і
донині. У цей період відбувається роздержавлення власності у формі безплатного передання нерухомості в
комунальну власність. Це приводить до формування дуже великого сегменту регіонального ринку. Починає
розвиватися ринок міської нерухомості, який стає важливим обєктом комунальної економіки і джерелом поповнення
муніципального бюджету.





2.1. Місцеві та регіональні особливості ціноутворення на ринку нерухомого майна в України.


Найбільш віддомими програмами, що дозволяють споживачу купити нерухомість в кредит є програми банку “Аркада”
та холдингу “Київгосстрой” . При цьому , одним з найважливіших аспектів цих програм є те, що вони практично
стали першим шагом в область організації систем іпотечних зберігань, за яким раніше чи пізніше відбудеться
створення інвестеційних трастів з нерухомості і т.п.

В той же час розповсюдження досвіду будівлі житла за рахунок вкладів населення в регіонах України досить
важко, оскільки є велика різниця цін на нерухомість на первинному та вторинному ринку нерухомості, також в
деяких районах України будівельний комплекс практично не розвивається.

В якості ілюстрації нижче наведена табл.1, в якій преведені дані про середню вартість 1 кв.м. загальної площі
1 кв.м. загальної вартості нерухомості за обласними центрами України.

Табл.2

Середні ціни за 1 кв.м. нерухомості за регіонами України, $

Місто

Околиця

Центр

Ранг міста




Околиця

Центр

Київ*

330

732

1

1

Ялта*

221

398

2

Замовити реферат
Нові реферати
Люблю усмішку на чужім обличчі за Володимиром Сосюрою1876
Твір-мініатюра на тему Якби я був чарівником7981
Будувати повітряні замки легше, ніж у них жити2019
Цитатна характеристика образу Остапа в оповіданні «Дорогою ціною»3031
Роксолана найбільша любов і найтяжча прикрість Сулеймана8090
Що означає служити Богові і людям по твору Осипа Назарука «Роксоляна»4590
Якою має бути дружина державного діяча за повістю «Роксолана»4440
Чарівна сила кохання за повістю Роксоляна Остапа Назарука5877
Реклама

Цікаве